JAKARTA – Investasi kondominium hotel atau kondotel menjadi salah satu pilihan investasi properti yang menarik. Selain memiliki unit properti, investor juga berpeluang memperoleh penghasilan dari kegiatan usaha perhotelan melalui skema bagi hasil atau profit sharing.
Namun, di balik daya tarik tersebut, masyarakat perlu memahami berbagai aspek hukum yang melekat dalam investasi kondotel. Mulai dari perjanjian pengelolaan, status kepemilikan fasilitas bersama, fungsi bangunan, hingga pembentukan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Hal tersebut disampaikan Dr. Muhammad Ilham Hermawan, S.H., M.H., dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila, saat memberikan pandangannya mengenai pentingnya perlindungan hukum bagi investor kondotel.
Menurut Ilham, investasi kondotel memiliki karakteristik yang berbeda dengan investasi properti pada umumnya. Kondotel menggabungkan konsep kepemilikan satuan rumah susun dengan kegiatan usaha perhotelan.
Dalam praktiknya, investor tidak hanya membeli sebuah unit, tetapi juga memasuki hubungan bisnis melalui perjanjian pengelolaan dengan operator hotel.
“Investasi kondotel memang menarik karena pemilik tidak perlu mengelola sendiri unitnya. Namun, jangan sampai investor merasa telah membeli properti, tetapi dalam praktiknya tidak memiliki kendali terhadap pemanfaatan dan pengelolaan propertinya sendiri,” ujar Ilham.
Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila tersebut menjelaskan, kondotel yang dikembangkan berdasarkan konsep kepemilikan rumah susun mengenal dua bentuk kepemilikan, yaitu kepemilikan perseorangan atas satuan rumah susun dan hak kepemilikan bersama atas bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Kepemilikan tersebut dapat dibuktikan melalui Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun), sepanjang memenuhi persyaratan hukum yang berlaku.
Dengan demikian, pemilik kondotel yang memiliki SHM Sarusun pada dasarnya tidak hanya mempunyai hak atas unit kamar yang dibeli, tetapi juga hak terhadap kepemilikan bersama sesuai dengan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
“Sering kali investor hanya memahami bahwa dirinya membeli unit kamar hotel. Padahal, apabila menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, terdapat pula hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang harus dipahami serta dilindungi,” jelasnya.
Tiga Hal Penting Sebelum Berinvestasi Kondotel
Sebagai konsultan properti, Ilham mengingatkan terdapat tiga persoalan utama yang perlu diperhatikan masyarakat sebelum memutuskan berinvestasi kondotel.
Pertama, memahami secara menyeluruh perjanjian pengelolaan dengan operator hotel.
Menurutnya, investor harus memastikan jangka waktu perjanjian, mekanisme perpanjangan, dan pihak yang berwenang menentukan keberlanjutan hubungan pengelolaan.
Klausul perpanjangan, misalnya, harus dirumuskan secara jelas agar tidak menimbulkan penafsiran yang berbeda antara pemilik dan operator hotel.
“Jangan sampai ketentuan yang seharusnya hanya memberikan kemungkinan untuk memperpanjang perjanjian justru ditafsirkan sebagai hak untuk memperpanjang secara sepihak. Akibatnya, pemilik kehilangan kesempatan untuk menentukan kembali pengelolaan unit miliknya setelah masa perjanjian berakhir,” tegasnya.
Selain jangka waktu, investor juga perlu memahami besaran profit sharing atau proyeksi return on investment (ROI) yang ditawarkan.
Hal tersebut mencakup dasar perhitungan pendapatan, komponen biaya operasional yang diperhitungkan, mekanisme pembagian keuntungan, hingga kewajiban operator untuk memberikan laporan keuangan yang diaudit secara independen.
“Keuntungan yang dijanjikan harus dapat dihitung, diperiksa, dan dipertanggungjawabkan. Jangan sampai pemilik hanya menerima angka bagi hasil tanpa mengetahui bagaimana angka tersebut diperoleh,” ujar dosen hukum properti tersebut.
Kedua, memastikan status kepemilikan fasilitas hotel.
Ilham menjelaskan, sebuah kondotel umumnya dilengkapi berbagai fasilitas, seperti lobi dan resepsionis, ruang pertemuan, ballroom, restoran, dapur, pusat kebugaran, hingga kolam renang.
Namun, tidak semua fasilitas tersebut secara otomatis menjadi milik bersama seluruh pemilik unit.
Sebagian fasilitas dapat merupakan bagian bersama atau benda bersama, sedangkan fasilitas lainnya dapat menjadi satuan yang dimiliki secara perseorangan oleh pengembang maupun pihak lain.
Untuk mengetahui status hukumnya, calon investor perlu meminta dan memeriksa dokumen pertelaan rumah susun yang telah disahkan.
Pertelaan merupakan dokumen penting yang menggambarkan batas kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama dalam suatu bangunan rumah susun.
“Jangan menganggap semua fasilitas hotel otomatis menjadi milik bersama. Sebaliknya, jangan pula membiarkan fasilitas yang secara hukum merupakan milik bersama dikuasai secara eksklusif oleh pengembang atau operator. Semua harus dilihat dari pertelaannya,” jelas Ilham.
Ketiga, memastikan kepastian fungsi bangunan kondotel.
Menurut Kaprodi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila itu, persoalan fungsi bangunan merupakan salah satu aspek hukum yang sering kurang diperhatikan investor.
Di satu sisi, kondotel dikembangkan menggunakan konsep kepemilikan rumah susun. Namun, di sisi lain, kegiatan utamanya adalah usaha perhotelan yang secara fungsional merupakan kegiatan bukan hunian.
Karena itu, investor perlu memastikan apakah bangunan tersebut secara hukum ditetapkan sebagai rumah susun fungsi hunian, fungsi campuran, atau digunakan untuk kegiatan bukan hunian.
Kepastian tersebut memiliki konsekuensi terhadap legalitas pemanfaatan bangunan, pengelolaan, dan pelaksanaan hak para pemilik.
Persoalan Fungsi Kondotel Pernah Sampai ke Mahkamah Konstitusi
Dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila tersebut mengungkapkan bahwa persoalan fungsi rumah susun, termasuk yang berkaitan dengan kegiatan bukan hunian, pernah menjadi objek pengujian di Mahkamah Konstitusi.
Pasal 50 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebelumnya mengatur fungsi rumah susun dalam dua kategori, yakni fungsi hunian dan fungsi campuran.
Pengaturan tersebut pernah dipersoalkan melalui Perkara Mahkamah Konstitusi Nomor 62/PUU-XX/2022, meskipun permohonannya ditolak.
Perkembangan berikutnya terjadi melalui Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025 yang diucapkan pada 19 Januari 2026.
Dalam putusan tersebut, Mahkamah Konstitusi mengabulkan sebagian permohonan dan menegaskan perlunya pengaturan pemanfaatan rumah susun dengan fungsi bukan hunian melalui undang-undang dalam jangka waktu paling lama dua tahun sejak putusan diucapkan.
Menurut Ilham, putusan tersebut penting karena menunjukkan adanya kebutuhan kepastian hukum terhadap bangunan yang menggunakan sistem kepemilikan rumah susun, tetapi dimanfaatkan untuk kegiatan usaha bukan hunian.
“Persoalannya bukan semata-mata mengenai kegiatan hotelnya, melainkan bagaimana memberikan kepastian hukum terhadap hak kepemilikan ketika bangunan tersebut menggunakan sistem rumah susun, sementara kegiatan usahanya merupakan kegiatan bukan hunian,” katanya.
Pembentukan PPPSRS Kondotel Masih Menjadi Persoalan
Selain persoalan fungsi bangunan, Ilham juga menyoroti pembentukan PPPSRS pada kondotel.
Ia menjelaskan, Pasal 74 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengatur kewajiban pemilik satuan rumah susun untuk membentuk PPPSRS.
Keberadaan perhimpunan tersebut penting sebagai wadah untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni, terutama menyangkut kepemilikan serta pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Namun, dalam praktiknya, pembentukan PPPSRS pada kondotel tidak selalu berjalan mudah.
Salah satu hambatannya adalah perbedaan pandangan mengenai kedudukan kondotel sebagai bangunan hotel atau rumah susun.
Konsultan properti tersebut mengungkapkan, berdasarkan pengalamannya melakukan pendampingan, persoalan tersebut pernah ditemukan pada kondotel di Bali.
Dalam kasus tersebut, kondotel dipandang sebagai bangunan hotel dan bukan rumah susun, sehingga pembentukan PPPSRS menghadapi hambatan, meskipun para pemilik unit telah memiliki SHM Sarusun.
“Di sinilah muncul persoalan. Ketika berbicara mengenai kepemilikan, digunakan sistem rumah susun. Tetapi ketika pemilik hendak membentuk perhimpunan untuk melindungi haknya, fungsi hotel justru menjadi hambatan,” ungkapnya.
Menurutnya, kondisi tersebut perlu memperoleh perhatian pemerintah karena hak kepemilikan perseorangan dan kepemilikan bersama tidak seharusnya kehilangan perlindungan hanya akibat perbedaan penafsiran mengenai fungsi bangunan.
Ilham menilai perkembangan hukum setelah Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 198/PUU-XXIII/2025 dapat menjadi momentum untuk memperjelas kedudukan rumah susun yang dimanfaatkan bagi kegiatan bukan hunian, termasuk kondotel.
Pengalaman Pendampingan, Satu Gedung Kondotel Dikelola Menjadi Dua Hotel
Sebagai konsultan properti yang pernah mendampingi persoalan pengelolaan kondotel dan pembentukan PPPSRS, Ilham mengakui bahwa hubungan hukum antara pemilik unit, pengembang, dan operator hotel dapat berkembang menjadi persoalan yang kompleks.
Persoalan tersebut tidak hanya berkaitan dengan pembagian keuntungan, tetapi juga kewenangan pengelolaan, penguasaan fasilitas bersama, hingga keberlanjutan perjanjian dengan operator.
Bahkan, menurut Ilham, dalam salah satu kondotel yang pernah didampinginya, dinamika pengelolaan pada akhirnya menyebabkan satu bangunan gedung memiliki dua hotel yang beroperasi.
Pengalaman tersebut menunjukkan bahwa pengelolaan kondotel dapat mengalami perubahan ketika hubungan bisnis antara pemilik dan operator tidak lagi berjalan sebagaimana yang diharapkan.
“Keberadaan operator hotel merupakan bagian dari hubungan bisnis. Sementara hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hubungan hukum kebendaan. Keduanya tidak boleh dicampuradukkan sehingga hak pemilik justru hilang karena perjanjian pengelolaan,” jelasnya.
Menurut Ilham, pengalaman tersebut juga memperlihatkan pentingnya keberadaan kelembagaan para pemilik dalam memperjuangkan dan melindungi kepentingan bersama.
Investasi Kondotel Tetap Menarik, Literasi Hukum Menjadi Kunci
Meski menyoroti berbagai persoalan hukum, Kaprodi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila tersebut menegaskan bahwa investasi kondotel tetap memiliki potensi ekonomi yang menarik, terutama di kawasan wisata dan pusat kegiatan bisnis.
Menurutnya, hal terpenting adalah memastikan calon investor memahami karakteristik hukum kondotel sebelum mengambil keputusan investasi.
Investor tidak seharusnya hanya mempertimbangkan lokasi, fasilitas hotel, reputasi operator, atau proyeksi keuntungan, tetapi juga harus memahami kedudukan hak kepemilikan dan kewenangannya terhadap pengelolaan properti.
Akademisi Universitas Pancasila itu juga mendorong pemerintah untuk memberikan kepastian hukum yang lebih baik terhadap kondotel, khususnya mengenai fungsi bangunan dan kelembagaan perhimpunan para pemilik.
“Investasi kondotel seharusnya memberikan dua kepastian sekaligus, yaitu kepastian memperoleh manfaat ekonomi dan kepastian perlindungan hak kepemilikan. Jangan sampai investasi yang diharapkan memberikan keuntungan justru menimbulkan persoalan berkepanjangan karena ketidakjelasan perjanjian, kepemilikan, dan pengelolaan,” ujarnya.
Ilham menekankan bahwa pemahaman hukum sejak awal merupakan langkah penting untuk melindungi kepentingan investor dan menciptakan iklim investasi properti yang sehat.
“Sebelum menghitung berapa keuntungan yang akan diperoleh, pastikan terlebih dahulu apa yang dimiliki, siapa yang mengelola, dan sejauh mana pemilik berhak menentukan masa depan propertinya sendiri,” pungkasnya.
Tinggalkan Balasan Batalkan balasan