JAKARTA – Penyelesaian sengketa perumahan di Indonesia dinilai perlu mendapatkan perhatian lebih serius. Meskipun telah tersedia mekanisme penyelesaian melalui pengadilan maupun di luar pengadilan, karakteristik sengketa perumahan yang semakin kompleks memunculkan kebutuhan untuk mengkaji pembentukan lembaga penyelesaian sengketa khusus atau Tribunal Perumahan.
Gagasan tersebut disampaikan oleh M. Ilham Hermawan, ahli hukum perumahan yang juga dosen Fakultas Hukum Universitas Pancasila dan Ketua Program Studi Magister Ilmu Hukum Universitas Pancasila.
Menurut Ilham, persoalan hukum perumahan tidak berhenti ketika seseorang berhasil membeli dan menerima rumahnya. Hubungan hukum terus berlangsung hingga rumah tersebut dihuni dan dikelola, terutama dalam lingkungan rumah susun yang melibatkan kepentingan bersama para pemilik dan penghuni.
“Persoalan perumahan tidak selesai ketika pembeli menerima kunci rumah. Setelah itu, masih terdapat hubungan hukum antara pemilik, penghuni, dan pengelola yang dapat menimbulkan sengketa baru. Karena itu, penyelesaian sengketa perumahan perlu dipahami sebagai satu rangkaian hubungan hukum yang berkelanjutan,” ujar Ilham.
Ia menjelaskan bahwa sengketa pada tahap pembelian umumnya berkaitan dengan keterlambatan penyerahan rumah, ketidaksesuaian bangunan, pelanggaran perjanjian, hingga persoalan dokumen kepemilikan.
Sementara itu, setelah rumah dihuni, terutama pada rumah susun, sengketa dapat muncul dalam pembentukan dan kepengurusan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), penetapan iuran pengelolaan, penggunaan bagian bersama, pengelolaan dana cadangan, serta pertanggungjawaban pengelola.
Undang-Undang Masih Bertumpu pada Peradilan Umum
Ilham menyoroti pengaturan penyelesaian sengketa dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman serta Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Pasal 147 dan Pasal 148 UU Nomor 1 Tahun 2011 serta Pasal 105 UU Nomor 20 Tahun 2011 pada prinsipnya mengutamakan musyawarah. Apabila tidak tercapai kesepakatan, para pihak dapat menempuh jalur pengadilan dalam lingkungan peradilan umum atau memilih penyelesaian sengketa di luar pengadilan.
Menurutnya, pengaturan tersebut menunjukkan bahwa hukum Indonesia telah menyediakan mekanisme penyelesaian sengketa, tetapi belum membentuk lembaga adjudikasi khusus yang secara tersendiri menangani sengketa perumahan.
“Masalahnya bukan karena kita tidak memiliki aturan penyelesaian sengketa. Kedua undang-undang tersebut sudah mengaturnya. Namun, penyelesaian melalui jalur litigasi masih dikembalikan kepada peradilan umum. Pertanyaannya, apakah karakter sengketa perumahan tidak memerlukan mekanisme adjudikasi yang lebih khusus?” jelasnya.
Ilham menekankan bahwa pembentukan tribunal tidak boleh semata-mata didasarkan pada anggapan bahwa pengadilan yang ada tidak efektif. Pembentukan lembaga baru harus memiliki landasan teoretis, batas kewenangan yang jelas, dan manfaat yang dapat dipertanggungjawabkan.
Belajar dari Malaysia dan Filipina
Ilham mengungkapkan bahwa sejumlah negara telah mengembangkan lembaga adjudikasi khusus untuk menangani sengketa di bidang perumahan.
Malaysia, misalnya, memiliki Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah untuk menangani tuntutan tertentu antara pembeli dan pengembang, serta Tribunal Pengurusan Strata untuk menyelesaikan sengketa tertentu dalam pengelolaan rumah susun.
Sementara itu, Filipina memiliki Human Settlements Adjudication Commission yang menjalankan fungsi adjudikasi terhadap sejumlah sengketa di bidang perumahan.
“Pengalaman negara lain memperlihatkan bahwa sengketa perumahan dapat ditangani melalui mekanisme khusus. Namun, Indonesia tidak harus menyalin bentuk kelembagaan negara lain. Kita perlu merumuskan model yang sesuai dengan sistem hukum nasional,” katanya.
Usulkan Satu Tribunal dengan Kewenangan Terpadu
Berbeda dengan model yang memisahkan tribunal pembeli rumah dan tribunal pengelolaan strata, Ilham mengusulkan agar Indonesia mengkaji kemungkinan pembentukan satu Tribunal Perumahan dengan kewenangan terpadu.
Tribunal tersebut dapat dirancang untuk menangani sengketa antara pembeli dan pengembang sekaligus sengketa penghunian serta pengelolaan perumahan, sepanjang jenis perkara dan batas kewenangannya ditentukan secara jelas dalam peraturan perundang-undangan.
Menurutnya, gagasan tersebut berangkat dari kenyataan bahwa hubungan hukum perumahan merupakan satu proses berkelanjutan, mulai dari perolehan rumah hingga pemanfaatan dan pengelolaannya.
“Pembeli rumah hari ini akan menjadi pemilik atau penghuni pada kemudian hari. Hubungan hukumnya berubah, tetapi kepentingan dasarnya tetap sama, yaitu memperoleh dan menikmati tempat tinggal secara layak dan berkepastian hukum. Kesinambungan inilah yang perlu menjadi pertimbangan dalam merancang kewenangan Tribunal Perumahan,” ungkapnya.
Meski demikian, Ilham mengingatkan bahwa pembentukan tribunal memerlukan kajian mendalam mengenai kedudukan kelembagaan, kompetensi absolut, prosedur pemeriksaan, kekuatan putusan, pelaksanaan putusan, dan hubungannya dengan lembaga peradilan yang telah ada.
Ia menilai gagasan Tribunal Perumahan dapat menjadi salah satu agenda pembaruan hukum perumahan nasional, terutama dalam pengembangan mekanisme perlindungan hukum yang lebih sesuai dengan karakteristik sengketa perumahan.
“Rumah bukan sekadar barang yang diperjualbelikan. Rumah merupakan tempat berlangsungnya kehidupan manusia. Karena itu, mekanisme penyelesaian sengketanya perlu dirancang dengan mempertimbangkan bukan hanya hubungan kontraktual dan kerugian ekonomi, tetapi juga keberlanjutan kepentingan masyarakat atas tempat tinggal,” pungkas Ilham.
Tinggalkan Balasan